《安家》：“孙俪”卖房，这不就是房产“黑中介”吗？

最近，我一直在追孙俪和罗晋主演的《安家》，原名是《卖房子的女人》，孙俪的角色定位实在不算讨喜。

这部剧，主要关于房产中介卖房的，很多地方可圈可点，尤其剧情设置在上海，很多场景很熟悉。

当然，剧中槽点也挺多，但相比《完美关系》，这部剧正常多了。

“孙俪”扮演的房似锦是空降的房产中介店长，可是她的很多卖房操作，在我看来，真是房产行业中的“黑中介”。

如果自己不懂，摊上这样的中介，轻则买到不适合自己的房子，重则出问题，造成金钱损失。

对于上海的房产市场，尤其二手房交易市场，我相对还算熟悉。

不仅仅我自己买房，主要是朋友多，每个人买房、卖房、置换房子的故事，都会告诉我，加上律师朋友七七，还会接一些房产合同纠纷的案子。

“孙俪”卖的第一套房：奇葩的“跑道房”

这个房子，属于奇葩户型，俗称“跑道房”，由原本的一室一厅和经过电梯间和消防通道后房间构成，且该房子没有窗户，只有顶上的小天窗。而且，每一次去这个房间，要走Z字型，很麻烦。

老油条谢亭丰表示，“所有的客户都带去看了，也没有一个人要买的。我的一世英名，眼看就要毁在这套房子上了。”

王子健表示，“这能卖得出去吗？晚上起夜上个厕所得绕好几个弯。谁买，谁脑子有毛病。”

房似锦（孙俪扮演）最终把这套房子卖给了博士夫妻（海清和苏淳饰演）。

她为了把房子卖出去，重新设计，把跑道设计成孩子的画廊，房子里的阁楼可以看星星。

她还给海清聊梦想：“这个房子，符合我所有的梦想。所以，我把它推荐给您。当你累了、烦了、被生活磨得百孔千疮的时候，这里就是你独处的空间。你不必走出家门，就能拥有诗和远方。”

在上海，但凡脑子清楚一点的人，都不会为了在上海市中心看星星，就买这样的家庭自住房。真想休息，一家人去住民宿，哪用得着这样？

从销售的角度，这卖点挖掘得太到位了，但你买房时，千万不要被中介“忽悠”了。

“孙俪”卖的第二套房：老两口全款买一室一厅

为了让海清的房子顺利成交，房似锦盯上了开包子铺的老两口，甚至还找了“房托”，夸这个房子好，制造紧张气氛，让老两口只看了这一套，就下了买房的决定。

现实中，不见得找房托，但很多房产中介制造让消费者紧张的氛围，促成交易的行为非常常见。

签订合同时，徐姑姑（罗晋扮演）建议老两口贷款买房，利用杠杆来为自己谋取最大利益的时候，房似锦却跟老两口说，若是贷款的话，要多还120万利息，至少要卖80万个包子。

老人家听后，又在紧张的状态下决定了全款。

房贷是我们的福利，杠杆一定要用足，老两口要是不放心，可以付一半，买两室，在有限条件下，房子能买大就不要买小。

从这两个单子来看，房似锦都没有站在买家的角度来考虑问题，一切为了卖房子。

在我买房时，我特别感谢中介，一直以来，也很认可中介的价值。

作为普通人，一辈子也买不了几次房子，靠谱的房产中介很重要，那么，如何知道中介是否靠谱，有一点很重要，就是你一定要懂点常识，知道如何判断一个房子的好坏。

那么，在买房的过程中，我们应该注意什么呢？

买房的需求分析和调研很重要，你是单身人士买房自住，还是投资；是小夫妻的婚房，还是买了孩子方便上学，需求不同，选择房子的标准也不同。

毕竟房子是属于非常个性化的产品，没有最好的，只有最适合自己的。

第一套房子，我们完全没有考虑学区问题，我们家离幼儿园和小学都是五分钟的距离，但不是学区。

为什么提到这一点？买房时，有一件事情管着你，预算。各个方面都到位，那么，价格高出来可不止一点半点。

你要根据自己的需求，看看哪一点最重要。当年，买房，重点学区这事，我没考虑。

说说预算：你有多少钱？你能调用多少钱？你打算用多少钱？

首付，一般首套房，首付是全款的30%，若是贷款的话，我们可以选择用足杠杆，公积金加上商业贷款组合贷。

当时，我和刘先生好好盘算了一番，列了一个清单，我俩的存款、可以借的钱、公积金贷款多少和商业贷款多少等等。

看房时，我们直接给中介说了我们的预算，一开始他带我们看总价400万的房子，看了几套，我一再强调，预算没有那么多，不符合我们的需求。

中介还带着我们看了很多一室一厅50多平的房子，考虑到二套首付70%，如果事业发展不如预期，买二套遥遥无期，我们强调一定要2房，最起码有了孩子，也够住。

正因为知道自己的需求和预算，中介沟通时，发现我们思路特别清晰，找到的房子，在预算之内，属于特别好的了。

确定了预算和需求，一定要高密度的实体看房，这个过程中，你的需求会越来越清晰。

我建议大家看一套房子，就要做笔记，这样方便总结。买房子就是买你未来的生活，值得你拿出来1个月-3个月的时间。

看房的时候，一定要亲自感受房子周边情况。周围的交通、距离超市多远等，自己走一走，算算时间。

看房看什么？（针对刚需自住）

主要以下几项：交通，配套价格，户型，学区，公摊。这是主要的，根据你的情况，做调整。

在《安家》中，孙俪给海清推荐房子，画了一张图，说了小区周边的交通和配套，这个是要注意的。

交通：

在上海，作为双职工家庭，我们要上班，上班来回路上，坐什么交通工具，大概花多长时间，也要考虑在内。我觉得，通勤时间尽量要控制在1小时以内。

我们小区隔着一条马路，就是地铁站，特别方便。门口3分钟，刘先生公司班车点。

我上下班多坐网约车，不堵车到市中区20多分钟，堵车严重40分钟。刘先生开车，不堵车20分钟，堵车40多分钟。

在考虑买房时，交通是我们要着重考虑的一个点，其实有一个板块的房子，比我们小区好，也能买到更大的，但是早晨和晚上，那条主干路太堵了，路上得花一个小时。

买房，位置很重要，太远了，每天路上，占去了大部分时间，真的有点痛苦。

关于配套：

配套主要考虑购物是否方便，我们小区南门后面有一条街，有菜市场，隔一条马路，有大的商场，星巴克、麦当劳、西西弗书店等名店都入驻了，生活很方便。

小区环境，我们小区，俗称老破小，就是老小区，但比很老的小区好一些，停车好停，绿化也不错。

我和刘先生太忙了，早晨出去，晚上回家，小区的环境好，也没有空享受。只要过得去，就行。

关于户型：

我和刘先生很在乎户型。那什么样的户型才是好户型呢？

好户型的选择标准是布局合理、动静分区明晰、私密性好。

我们先看构成一个房子的5要素：客厅、卧室、卫生间、厨房和餐厅。

我们家是70平，没有电梯，公摊面积很少，实际使用面积很大。很多朋友，来我家，都很吃惊，这房子不小呀。

我们的户型是南北通透，主卧和次卧是南北方向，私密性比较好，采光很好。

房子，一楼和顶楼我们是坚决不考虑的，上海的一楼太潮湿，顶楼容易漏水，夏天也特别热。

还要考虑噪音，有些房子靠马路，这样的我们也不考虑。

大家看，我们事还挺多的，房子真要实地看，看的过程中，需求会更清晰。

那么，孙俪推荐的过道房，智商在线的人，自住的话，尤其置换，没谁会买。买房时，你要考虑卖。我们的房子，租和卖，都是很容易的。

看房的时候，可以选择多家中介带自己看房。

这么做，就是为了货比三家，一来，不同的中介可能对同一套房子的议价能力不一样，可以帮助自己买到更便宜的房子；二来，享受更优质的服务。

我们买房的时候，一定要注意流程，各个流程，都可能踩坑，不懂的话，先去网上查，然后可以问中介的工作人员，多问2家，认真记笔记，一一确认，整理一个详细的清单。

一手房和二手房是有区别的，注意事项自然也有区别。

一手房的大致流程为：签订合同、网签、办理贷款、缴税过户、等着拿钥匙。

我们在购买一手房的时候，需要注意以下问题：

要尽可能选择一些大的开发商。一方面，降低小开发商因资金不够而出现烂尾楼的风险；另一方面，方便以后换房。

购买期房时除了要查看预售房产许可证，还要特别注意看一下买的房子是否已经被抵押。

由于是先交款后交房，所以相对风险比较大，这几年烂尾的楼盘不少见。

二手房交易的基本流程：产权调查、签合同、网签预告登记、首付款支付、卖家解抵押、银行面签及住房抵押、交税、房屋权属转移，最后交房、尾款支付。

在二手房交易流程中，我们要认真对待每一个环节。比如：

签订合同的时候，不同的合同，需要注意的地方也有所不同。

我们与中介签订居间合同时，要注意佣金比例，要争取晚交，尽可能明确，交易不成功，全额退款。

我们签订房子买卖合同时：

要认真填写首付、过户、交房、金额、逾期交房的违约金等等；

附加合同要注意约定的装修、物品清单、税费等；

我们最好是将房东的口头协议事无巨细地写进补充协议，尤其是税费。

缴纳税款一般包括契税、增值税、个人所得税，不同城市，政策会有所不同，需要看当地政策。

物业交割的时候要仔细检查房屋的质量，墙壁是否有裂缝、天花板是否渗水；一定要清点物品，最好是能拿到户型图，一方面是方便装修，另一方面方便以后再卖出去。

最后，我说一下，为什么买房值得你投入时间？你省的钱可能是你一年的工资，成长不是一点半点。

真诚希望大家在买房之前做足功课，能够以自己满意的价格买到满意的房子。